Multe spații de birouri goale, dar proprietarii exagerează cu prețurile

Zilele astea ne-am mutat biroul la Advertica (asta e de fapt vestea cea mare, avem cafea și fursecuri, yey), și cu ocazia asta în ultima perioadă am luat contact cu piața imobiliară din Bacău, mai exact închirierea de spații pentru birouri. Cred că mulți proprietari de spații visează să se îmbogățească, dar nu vor să asigure condiții minime. Și nu prea le iese, că am vizitat spații ce sunt pe piață de doi ani, și ăștia între timp au mai și crescut prețurile, deși stau cu birourile goale. Logica mie îmi spune că dacă nu închiriezi ceva timp de doi ani mai umbli la preț, e  mai bine ai chiriași constant, la un preț mai mic, decât să stai cu spațiile goale 3 luni pe an. Îmi scapă ceva?

Situația e cam așa, în zonele decente din Bacău, relativ aproape de centru sau într-un cartier intens circulat, se cere minim 10 euro pe metru pătrat fără TVA, la un birou de 20-30 mp, plus utilități. Faza e că începi să îți pui niște semne de întrebare, când vezi că aerul condiționat lipsește, nu ai ferestre sau ventilație, baia e la comun pe hol, nu ai acces la o bucătărie măcar pentru o cafea și evident, nici locuri de parcare lângă imobilul mult prea promovat, că doar tu nu ai clienți, parteneri, colaboratori ce te vizitează, toți circulăm cu trotineta, eco style.

Nu știu cum calculează proprietarii de spații costurile și beneficiile, dar eu zic că dacă stai 3 luni pe an cu un spațiu liber mai bine îl închiriezi cu 20% mai ieftin, că tot ieși pe profit, decât să se adune păianjenii.

Inițial am zis că na, poate suntem noi mai săraci și nu vrem să dăm pentru o cameră cât pentru un apartament de lux, dar am vorbit și cu alți antreprenori ce căutau birouri, toți zic că prețurile sunt umflate, raportat la ce beneficii se oferă.

Înțeleg ideea de a cere mai mult în zonele cu vad comercial, dar noi nu voiam neapărat centru, că majoritatea clienților sunt din alte orașe sau țări, deci ne trebuie 4 mese, patru scaune și patru laptopuri, dar tot nu găseam nimic ok.

În final am schimbat abordarea problemei, am renunțat la clădirile de birouri și am închiriat parterul unei case, destul de aproape de Mall, zonă liniștită și cu condiții mult mai bune decât în majoritatea clădirilor de birouri. Baie proprie, bucătărie, aer condiționat de la mama natură că e o casă bine izolată, din astea.

Totuși, nu înțeleg care e faza cu prețurile de închiriere umflate de la spațiile de birouri, mai ales că multe sunt goale de luni de zile, poate chiar ani. E mai convenabil să stai cu ele libere, decât să cobori din preț? Așa e și în alte orașe?

Update: Andrei Chirescu mi-a lăsat o explicație mai detaliată pe Grupul Antreprenorilor din Romania, care are sens pentru clădirile mari de birouri noi. Era păcat să se piardă pe Facebook:

Intrebarea este buna dar nu are un raspuns simplu. Proprietarii de cladiri nu sunt niste oameni rai care vor sa chinuie clientii. Si cladirile de birouri sunt in competitie si cauta solutii sa ofere cel mai avantajos pret. Cum de ajung ofertele de pret/mp asa mari? Mai multe motive:
1. Motivul finantarii – ai luat credit de la banca sa faci cladirea, ai depus business plan in care sa reiasa ca poti plati inapoi ratele bancii in x ani. De aici iti reiese cam cu cat ar trebui sa inchiriezi sa nu-ti faca banca probleme.
2. Motivul tipologiei afacerii – in acest domeniu, cu cat cladirea de birouri este mai mare si cu cat clientul este mai mare, cu atat chiria este mai mica. In aceeasi zona, o cladire mica cu un client mic (50-200mp) poate plati 15 euro/mp iar un client mare (20.000 mp) intr o cladire mare, 8 euro/mp. Motivele sunt complexe si nu intru aici in amanunte. Dar cei care au firme mici si au dat de preturi mari, sa afle de la prieteni angajati la firme mari ce chirii au acolo. Daca ai o firma mica si vrei avantajele unei cladiri de birouri la preturi mici, este f complicat. Ori te “lipesti” de o firma mare, ceea ce e greu. Ori te “unesti” cu alte firme mici sa faci macar 500-1000 mp.
Motivul 3 – cladire clasa A – in care serviciile sunt f scumpe (receptioneri, paza, tehnic, etc) si e o cheltuiala fixa mare lunara. Daca nu reusesti sa inchiriezi din start mare parte din cladire, preferi sa o tii goala un timp, la ce costuri de intretinere apar.
4. Motivul cresterii mp de constructie – cum piata constructiilor duce lipsa de forta de munca, manopera a crescut f mult, deci orice constructie/renovare/reparatie e mult mai scumpa.
5. Motivul vanzarii cladirii – un fond de investitii cumpara cladiri in piete stabile cu yield de 3 sau 4. In tari in curs de dezvoltare cauta profituri mai mari pentru a isi acoperi riscurile. In Ro cumpara de la yield – uri de 7 in sus. Ceea ce se resfrange in chirii mai mari.
Sper ca am putut sa va raspund la intrebare cat de cat.

Recomandă prietenilor!



4
Comentezi și tu ceva?

avatar
  Abonează-te  
newest oldest most voted
Notify of
Eugen
Vizitator

Da eu sunt din Braila si caut de cateva saptamani un spatiu si sincer toti au pretentii de Amsterdam!
Sunt libere cu anii dar in schimb nu ti-ar lasa nimic, sa te omoare cateva luni si altii…! Aiurea

Eduard
Vizitator

wework este viitorul